Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Как ни крути, а собственное жилье нужно всем. Большинство людей приобретает квартиру, чтобы решить собственный жилищный вопрос, но есть и другой вариант — сейчас многие инвестируют свободные средства в недвижимость, чтобы получить несгораемую “пенсию” в виде выплат арендаторов. Многие считают, что ипотека — это десяти- или даже двадцатилетняя кабала, но если посмотреть с другой стороны, ее можно расценить как сотрудничество с банком.

Если вы согласились на ипотеку, значит, вы уже смирились с мыслью, что будете не только платить за свое жилье, но и оплачивать проценты банку – порой немалые. А смириться с этой грустной мыслью вам наверняка помог расчет – это все равно выгоднее, чем бесконечно платить чужому дяде за съемное жилье. Кроме того, проценты по ипотеке значительно ниже, чем по другим видам кредитов.  С другой стороны, банкам ипотека тоже выгодна — ведь они получают проценты на кредитованные средства, почти ничем не рискуя  - в крайнем случае, банк сможет забрать и продать квартиру, которая находится в залоге. Все взаимоотношения заемщика и банка в этом случае регулируются законом: 102-ФЗ  “Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.06.1998 года.

Очень хорошо, если у вас есть какие-то сбережения на оплату этого взноса. Второй распространенный вариант — продажа “старой”недвижимости для выплаты банку части стоимости нового жилья . Во-первых, ваше кредитное бремя от этого снижается, а во-вторых, банк охотнее пойдет на сотрудничество с вами, если вы сразу заплатите хотя бы одну десятую от стоимости жилья.

Что делать, если у вас нет этих 10%? О том, как взять ипотеку без первого взноса, мы и поговорим.

Как купить квартиру без первого взноса: ТОП 6 вариантов

Существуют специальные программы, которые помогут вам купить квартиру без первоначального взноса. Давайте их рассмотрим.

Вариант 1. Как купить квартиру в ипотеку с помощью жилищного сертификата

Государство создало несколько программ для тех категорий граждан России, которые наиболее в этом нуждаются (либо которых государство поддерживает в первую очередь). Это молодые семьи, сотрудники противопожарной службы и органов внутренних дел, молодые учителя, военнослужащие и вдовы военнослужащих, переселенцы с Крайнего Севера. Если вы подходите под одну из этих льготных категорий, то наверняка знаете об этом.

Если вы соответствуете всем требованиям программы, вас поставят на очередь, пройдя которую вы получите Жилищный сертификат. Обычно именно этот сертификат и направляется на погашение первоначального взноса.

И не забудьте, что сертификат имеет ограниченный срок действия: 6 месяцев. Это вполне реальное время, чтобы реализовать ваш проект под названием «Моя квартира».

Также помните, что работать с социальной ипотекой могут не все банки, а только партнеры специального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),

Вариант 2. Как купить квартиру в ипотеку с помощью военной ипотеки

Как следует из названия, такой вид ипотеки без личного первоначального взноса доступен только военным. И то не всем, а только тем, кто стал участником накопительно-ипотечной системы и чей срок регистрации в этой программе превышает 3 года.

От кандидата на государственную помощь в решении жилищного вопроса также требуется добросовестное выполнение служебных обязанностей. Вообще честно служить вдвойне выгодно, ведь тогда Министерство обороны РФ будет вносить за вас не только первоначальный взнос, но и последующие платежи.

Правда, в любом случае распоряжаться квартирой до момента полной выплаты ипотеки все равно нельзя. Ни дарить, ни продавать. Только пользоваться.

Вариант 3. Как купить квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала

В России уже более 10 лет действует программа материнского капитала — она подразумевает помощь семьям, в которых есть двое и более детей. Что ни говори, а помощь в приобретении жилья немаленькая – на 2017 год она составляет 453 026 рублей. В зависимости от ваших жилищных аппетитов она может покрыть часть расходов разного диапазона, но в среднем это 10-40% от стоимости квартиры. Что, согласитесь, совсем неплохо.

Если решение принято, дальше идут технические задачи:

• получить разрешение в Пенсионном Фонде,
• найти банк, работающий с маткапиталом,
• выбрать конкретную квартиру,
• подать заявку.

Вариант 4. Как купить квартиру в ипотеку  под залог имеющейся недвижимости или другого обеспечения

Если у вас есть «старая» недвижимость, но вы не хотите ее продавать – она может выступить в качестве залога вместо первоначального взноса. Вариант тоже рабочий, но требует осторожности, потому что для банка он выгоден, а для заемщика – не очень. Вы рискуете уже не одним, а двумя объектами недвижимости.

Вариант 5. Как купить квартиру в ипотеку по маркетинговой акции банка

Чтобы привлечь клиентов, банки (обычно — совместно с застройщиками) проводят маркетинговые акции с улучшенными условиями. Зачастую здесь можно найти предложения с нулевым первоначальным взносом. Чтобы попасть на такую акцию, нужно регулярно мониторить предложения разных банков и быть готовым к тому, что предложения квартир в данном случае будет сильно ограничено. Дождаться акции и получить какие-то преференции – идея неплохая. Правда, ждать ее можно долго… И не факт, что все ее условия вас устроят.

Вариант 6. Как купить квартиру в ипотеку, взяв потребительский кредит на первоначальный взнос

Этот вариант доступен почти каждому, но прежде чем им воспользоваться, нужно очень трезво взвесить свои финансовые возможности — ведь вам придется выплачивать одновременно и ипотеку, и потребительский кредит, проценты по которому достаточно высоки (по сравнению с кредитом ипотечным).  С другой стороны, потребительский кредит свободен от страховых надбавок — в этом его плюс.

Самый крайний случай — использование кредитных карт, проценты по которым очень высоки.

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса: выбор банка. ТОП 5 банков

Прошли те золотые времена, когда почти любой банк давал ипотеку почти любому заемщику. После кризиса 2008 года такие программы свернули, и лишь недавно на этом рынке наметилось некоторое оживление.  Впрочем, и сейчас банки совсем не спешат давать кредиты с нулевым первоначальным взносом — обычно их специальные программы рассчитаны на разные категории льготников. Давайте посмотрим, какие российские банки и ни каких условиях дают ипотеку с первым взносом 0%. В таблице вы найдете ТОП-5 банков, предлагающих такие программы. Предложение действительно на ноябрь 2017 года.

Как следует из таблицы, в основном кредиты без первоначального взноса выдаются владельцам сертификата на материнский капитал, военнослужащим — обладателям жилищного сертификата, а также под залог имеющегося жилья.

Даже в первых двух случаях, при наличии сертификатов, многие банки требуют дополнительного внесения дополнительных денежных средств.  Например, в ДельтаКредит минимальный взнос по ипотеке составляет 15%, но при наличии сертификата на материнский капитал он может быть снижен на 10% и составит всего 5% от стоимости квартиры. Аналогичные программы предлагают и другие банки.

Смотрите видео, как купить квартиру без денег

Пошаговая инструкция, как правильно купить квартиру в ипотеку: 11 шагов

Если вы решились взять ипотечный кредит, ваши действия можно  расписать на 11 шагов, два из которых не являются обязательными.

Шаг 1 (необязательный). Обращение к ипотечному брокеру и/или риэлтору. Конечно, можно обойтись и без этого, но в таком случае процесс покупки станет куда сложнее, а риски —  сильно увеличатся. Ипотечный брокер знает все сложности ипотеки, особенности предложений банков, и сможет сразу предложить вам лучший из всех возможных банков. Если у вас сложная кредитная ситуация, нет первого взноса, нет официального трудоустройства — рекомендуем начать именно с брокера.  Ваши шансы получить ипотеку в этом случае сильно возрастают.

Риэлтор, имеющий опыт работы с ипотекой, также может оказать серьезную помощь — не только с выбором объекта (квартиры) и проверкой всех документов, но и с выбором банка.

Покупая квартиру без риэлтора, покупатель сильно рискует (значительно сильнее, чем продавец), хотя в случае покупки в ипотеку документы дополнительно проверяют сотрудники банка. Тем не менее, в таком случае банк может потребовать заключить дополнительный договор страхования на случай потери титула (потери права собственности на квартиру).

Шаг 2. Подача заявления в банк и ожидание решения. Вы выбираете банк (возможно, несколько), оформляете заявку (в большинстве случаев подать заявку можно онлайн) и ждете от нескольких дней до месяца, пока банк примет решение.

Шаг 3. Поиск квартиры. Заниматься этим есть смысл лишь после того, как вашу  кредитную заявку на кредит одобрит банк. Ведь в случае приобретения жилья в ипотеку он должен одобрить также вашу квартиру. Если вы нашли квартиру, обычно за нее сразу платится залог (от 50 000 рублей и выше). Внимательно читайте условия договора — если банк откажется выдать вам кредит конкретно на эту квартиру, деньги вам должны вернуть. А вот если вы сами по каким-то причинам передумаете, обратно эти деньги уже не получите.

Шаг 4. Оценка квартиры. Специалист проводит оценку квартиры и передает заключение в банк.

Шаг 5. Утверждение квартиры банком. Проанализировав заключение оценщика и изучив документы на квартиру, банк должен подтвердить готовность выдать кредит на покупку этой квартиры.

Шаг 6. Страхование. Обязательным при оформлении ипотечного кредита является страхование имущества — в зависимости от объекта страховка составит от 1,5 до 4% стоимости имущества. Чтобы снизить свои риски, многие банки требуют оформить договор страхования жизни заемщика, а в случае отказа — процентная ставка повышается. Оплачивает страховку заемщик.

Шаг 7. Оформление договора купли-продажи между продавцом и покупателем. На основе предварительного согласия банка на выдачу ипотеки оформляется договор купли-продажи квартиры. Он составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами (продавцом и покупателем). В договоре прописываются:

• точный адрес и все характеристики квартиры;
• сумма сделки,
• порядок расчетов;
• сроки, в которые продавец обязан освободить квартиру.

Единой обязательной формы договора купли-продажи  не существует. Пример можно найти здесь:

Шаг 8. Подписание кредитного договора. В этот момент вы окончательно оформляете свои отношения с банком. Обычно при подписании этого договора присутствуют не только покупатель, риэлтор и представители банка, но также и продавец квартиры. Кредитный договор может быть оформлен по-разному, но в нем должны содержаться следующие пункты:

• Сумма кредита;
• Срок погашения;
• Даты всех платежей;
• Процентная ставка;
• Штраф за несвоевременную выплату;
• Подписи обеих сторон.

Каждый банк имеет свой типовой договор и работает только по нему.

Шаг 9. Передача денег. Она производится  сразу после подписания договора или через специальную банковскую ячейку, или через аккредитивный счет в банке. В любом случае, продавец квартиры получит допуск к этим деньгам лишь после того, как сделка будет полностью завершена.

Шаг 10 (необязательный) Нотариальное удостоверение сделки. Этот пункт является обязательным не для всех сделок купли-продажи, а лишь для некоторых — например, если происходит отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость.

Шаг 11. Регистрация сделки. Чтобы вступить в законную силу, сделка должна быть зарегистрирована в Едином Государственном реестре прав. Именно в момент государственной регистрации происходит переход права собственности от продавца к покупателю. И после этого продавец получит доступ к деньгам за квартиру.

Сделка может считаться полностью завершенной только после государственной регистрации. Квартира становится собственностью покупателя (но остается в залоге у банка до окончания выплаты ипотеки).

Как купить квартиру в ипотеку без первого взноса от застройщика

Любой застройщик заинтересован в скорейшей реализации своих квартир. Поэтому он охотно идет и на сотрудничество с банками, и на некоторые льготы для своих покупателей. Купить квартиру в ипотеку с нулевым взносом на первичном рынке жилья (то есть от застройщика) проще, чем на вторичном рынке — в последнее время впервые с 2014 года на рынке новостроек появились заманчивые предложения. Правда, ставки по кредиту в этом случае будут выше (обычно от 13% и больше).

Есть два варианта оформления ипотеки: через банк и напрямую от застройщика.

Второй вариант может стать очень привлекательным для заемщика.

Вот его плюсы:

1. Сотрудники компании-застройщика проконсультируют вас по всем вопросам, более того, помогут собрать нужные документы в банк;
2. Условия кредитования в этом случае могут быть для вас более выгодными;
3. Заявки, переданные по такой схеме, рассматриваются без проволочек;
4. Если вас одобрил застройщик, меньше вероятность отказа в банке.

Минус – как мы уже говорили, вы ограничены конкретным местом застройки.

Ипотека без первого взноса: плюсы и минусы

Главный плюс ипотеки без первого взноса очевиден: это возможность купить собственную квартиру сегодня, не тратя месяцы и годы на накопление денег, без необходимости продавать другую недвижимость (если она имеется) или искать деньги в долг.

Но давайте поговорим о минусах:

• если нет жилищного сертификата, недвижимости под залог или материнского капитала, найти вариант без первого взноса будет не слишком просто
• более высокая процентная ставка
• повышение рисков невыплаты кредита

Конечно, банк тоже рискует, выдавая кредит клиенту, не набравшему даже 10% стоимости квартиры. Но это проблемы самого банка – так что об этом пусть болит голова у его сотрудников. Поговорим о рисках заемщика.

Если возникнут обстоятельства, при которых вы не можете расплачиваться с банком, вполне вероятно, что вы останетесь и без квартиры (она находится в залоге у банка до полного расчета), и без тех денег, которые вы успели внести. Более того, вы можете остаться еще должны банку! Да-да, как бы это ни противоречило здравому смыслу. Во-первых, на начальных этапах погашения кредита большая часть денег идет на обслуживание процентов, а не «тела» долга. А во-вторых, со временем рыночная стоимость квартиры может снизиться.

Увы, времена головокружительного роста цен на любую недвижимость прошли, и в последние несколько лет некоторые объекты проявляют тенденцию к удешевлению. Впрочем, инвесторский подход к покупке жилья предполагает выбор объекта по четким критериям  - с большой долей вероятности, такая квартира будет дорожать. Но неподготовленный человек вполне может купить квартиру, которая со временем не вырастет, а еще и просядет в цене. Смотрите, как можно выгодно инвестировать в квартиру:

Как показывает практика, в случае возникновения кризиса неспособными платить ипотеку чаще всего оказываются как раз те, кто приобретал жилье без первого взноса или с минимальным первым взносом. Поэтому прежде чем принять решение взять ипотеку без первого взноса, следует трезво оценить свои возможности.

Если вы инвестируете в квартиру и планируете сдавать ее в аренду — прежде всего необходимо просчитать, покроют ли арендные платежи сумму ежемесячных выплат по ипотеке  (чаще всего кредитные платежи выше), а если нет — сможете ли вы гасить разницу из собственных средств. Возможно, вам следует подумать о том, как повысить сумму арендных платежей — например, разделив квартиру на несколько студий.

3 главных совета, как правильно купить квартиру в ипотеку

Если жилье приобретается с инвестиционной целью, важно точно знать стоимость аренды и разницу между ней и выплатами банку, а также иметь финансовый резерв на время ремонта и на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.

Прежде чем  взять кредит на жилье, нужно как следует подумать и оценить свои перспективы по 3 критериям:

• Сумма платежа. Насколько она для вас посильна? Помните, что психологически человеку тяжело отдавать более 30% своего заработка. Также вам стоит оценить уровень и качество своей жизни — если в ближайшие 20 лет вам светит перспектива жить на хлебе и воде, вряд ли новая квартира сильно вас порадует.
• Срок выплаты ипотеки. Как правило, банки накладывают ограничения — в момент выдачи кредита заемщику должно быть не менее 20-23 лет, а на момент выплаты кредита — не более 65 (реже — 70-75 лет). Но сколько бы лет вам ни было сейчас, любому человеку психологически сложно платить ипотеку больше 10, тем более — 15 лет, да и переплата в таком случае получается очень существенной (70-100%). С другой стороны, если взять ипотеку на срок 5-7 лет, сумма ежемесячного платежа может оказаться для вас непосильной. Тут сложно дать однозначный совет: принимая такое решение, нужно анализировать вашу ситуацию во всех деталях. Можно сделать так: взять ипотеку на максимально длительный срок, но стараться платить больше обязательного платежа, чтобы выплатить ее быстрее. Как правило,  банки позволяют гасить кредит досрочно без штрафов.

• Приемлемая ставка. Какую ставку считать приемлемой — каждый решает для себя. Сейчас можно взять кредит на новостройку в Сбербанке от 7,4% годовых (правда, это не относится к ипотеке без первоначального взноса). Вообще отсутствие первого взноса обычно удорожает стоимость кредита — таким образом банк компенсирует свои риски. В целом, ставка в 9-12% может считаться приемлемой и достаточно справедливой (с учетом уровня инфляции).

Тщательно анализируйте свои возможности и все аспекты ипотеки, прежде чем подписать кредитный договор с банком — ведь этот документ изменит вашу жизнь на ближайшие годы или даже десятилетия.  

Как видим, вариантов взять ипотеку без первоначального взноса достаточно много. Все зависит от ваших желаний и, конечно, возможностей. А если разделить ее на студии и сдать в аренду, платежи арендаторов могут перекрыть выплаты по ипотеке и принести вам неплохой пассивный доход.

(Пока нет оценок)

Загрузка...

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.